Вопросы и ответы

Измеренные кадастровым инженером площади являются только «площадями напольных покрытий помещений». Расчёты площадей по стандарту МИР выполняются по иным правилам. Они также содержат тип площади, приближенной к фактической площади занимаемого арендатором помещения. Но и все остальные площади классифицируются в один из шести классов площадей. Отличительной особенностью является расчёт индекса нагрузки на каждого арендатора от технических и вспомогательных площадей.

Стандарт МИР регулирует отношения между заказчиком расчётов площадей и исполнителем (компанией, которая выполняет измерения и расчёты). Такой подход позволяет гарантировать всем участникам рынка недвижимости независимые расчёты площадей. Конечные пользователи расчётов (арендаторы, менеджеры по аренде, консультанты по недвижимости, оценщики, инвесторы и др.) могут полагаться на результаты измерений разных зданий, выполненных по единым правилам.

Собственник имеет право сдавать в аренду принадлежащее ему имущество на любых основаниях и правилах. Но применяя в своей работе стандарт МИР, пользователь принимает на себя обязательства строго следовать установленным в стандарте правилам и не вносить в них изменения. Это гарантирует всем пользователям стандарта МИР, что соблюдается баланс интересов всех участников рынка. Следствием такого подхода является сравнимость различных зданий между собой на основе стандартной классификации типов площадей.

Форма отчёта регламентирована стандартом. Отчет состоит из десяти обязательных разделов, основными из которых являются планы и ведомости площадей.

Стандарт предусматривает два варианта использования. Расчёт здания целиком («полный расчёт» и расчёт отдельных этажей здания «поэтажный расчёт»).

В комплексах зданий существует сложная структура взаимодействия между помещениями и службами. Отдельные площади, необходимые для функционирования отдельных арендаторов, этажей, зданий, или всех зданий в комплексе зданий требуют классифицирования, обособления и распределения по обслуживаемым объектам. Этот процесс детально регламентирован в стандарте МИР и позволяет вычислять пропорциональную долю нагрузки для каждого арендуемого помещения в комплексе зданий.

В тексте стандартов МИР указано, что достижение поставленных перед стандартами целей реализуется через строгое соблюдение правил, а вопросы коммерческой выгоды или создания преимуществ для какой-либо стороны не затрагиваются. Это означает, что стандарт является универсальным инструментом. Он защищает баланс интересов всех сторон.

Площади по стандарту МИР разделены на Классы и входящие в них Типы. Находящаяся под контролем и в использовании арендатора площадь (стандарт МИР — Класс Т) максимально приближена к площади соответствующего помещения по БТИ и может быть использована для оценки площади, доступной для размещения персонала и оборудования. В отдельные входящие в Класс Т типы выделены другие занимаемые арендатором площади, но не предназначенные для размещения персонала и ведения офисной деятельности. После распределения пропорциональной доли площадей технических и вспомогательных помещений (нагрузки) в результате расчета получается арендуемая площадь арендатора. Величина нагрузки целиком зависит от конструкции здания, его инженерных систем и количества вспомогательных площадей. Поскольку площади из кадастрового плана не предназначены для вычисления пропорциональных отношений (нагрузки), то нет методологических оснований для сравнения площадей из экспликации БТИ и из ведомости площадей по стандарту МИР. После выполнения расчётов возможно нахождение численного отношения арендуемой (или полной) площади здания по стандарту МИР и суммы площадей всех помещений по БТИ, хотя никакого практического смысла в этом нет.

Такие измерения рекомендуются в плановом порядке для плавного перехода к использованию стандарта МИР. Преимущества перехода: а) здание будет сравнимо с другими зданиями, рассчитанными по стандарту МИР, что удобно для арендатора; б) стандарт МИР понятнее большинству участников рынка, т. к. создан в России с учетом российского опыта; в) численное значение арендуемой площади здания будет равно или незначительно отличаться от соответствующего значения по иностранному стандарту в большую сторону (в зависимости от архитектурных особенностей здания); стандарт МИР не встречает противодействия со стороны компаний с государственным участием.

Отдельный раздел стандарта МИР посвящен описанию правил натурных измерений. В каких случаях, вариантах, с использованием каких технологий они выполняются и как оформляются результаты измерений. Измерения выполняются для проверки, восстановления (уточнения) или создания исходных данных для проведения расчётов площадей по стандарту. Этот важный этап упущен в аналогичных иностранных методиках, хотя качество исходных данных напрямую влияет на точность и правильность результатов расчётов площадей.

Расчёты по стандарту МИР отражают ситуацию в здании на дату расчёта. Несмотря на то, что правила стандарта направлены на достижение максимальной стабильности размеров площадей, в зданиях могут происходить изменения. После внесения изменений в планировки здания, назначения помещений, границы арендаторов, сдачу помещений в субаренду с выделением общих для арендаторов зон и подобных изменениях необходимо выполнять уточнение расчётов по стандарту МИР. Рекомендуется выполнять корректировки расчётов ежегодно и предусматривать изменения в договорах аренды. Происходит перераспределение нагрузки и вычисление изменившихся значений арендуемых площадей арендаторов (АПА). При этом суммарная арендуемая площадь здания (АПЗ) остаётся неизменной, что удобно для финансового планирования.

Исходным данным, которые могут быть использованы для расчётов площадей, посвящен отдельный раздел стандарта МИР. В общем упрощенном случае исходными данными являются точные и достоверные поэтажные планы полных этажей здания, предоставленные в векторном формате (или в виде BIM-модели). Также необходима графическая схема деления площадей между арендаторами или текстовый сценарий деления.

Формальную проверку на соответствие правилам стандарта арендатор может выполнить самостоятельно, изучив Раздел 15 «Общие требования к оформлению результатов и составлению отчета об измерениях и расчётах площадей». Проверку правильности вычислений возможно выполнить в соответствии с Разделом 14 «Оформление ведомостей площадей и контроль ошибок». Для более детальной проверки, в том числе проверки правильности классификации площадей и установления внешних и внутренних границ площадей рекомендуется обращаться к профессиональным компаниям, специализирующимся на измерениях площадей по стандарту МИР.